Leerstand in Spanien: Sicherheit, Hausbesetzer und was wirklich hilft

Welchen Risiken ein leer stehendes Haus wirklich ausgesetzt ist

Für ein Haus, das monatelang leer steht, ist eine Hausbesetzung ein Risiko unter mehreren. Ein Leck, das niemand bemerkt, kann wochenlang laufen, ein Einbruch bleibt womöglich bis zu Ihrem nächsten Besuch unentdeckt, und ein Sturmschaden wird mit jedem Regenschauer größer. Eine widerrechtliche Besetzung ist seltener, aber sie rückgängig zu machen dauert am längsten.

Gegen all das hilft dasselbe Mittel: jemand, der vorbeikommt, genau hinsieht und berichtet, was er sieht. Die folgenden Maßnahmen wirken gegen Hausbesetzer und zugleich gegen die anderen Risiken.

Was das Gesetz sagt, ohne die Mythen

Das spanische Strafrecht trifft eine Unterscheidung, die für Eigentümer wichtig ist. Das Eindringen in die Wohnung eines anderen gegen dessen Willen ist allanamiento de morada, eine Straftat, auf die eine Freiheitsstrafe steht. Die Besetzung einer Immobilie, die niemandes Wohnung ist, ist usurpación, in der gewaltlosen Form ein leichtes Delikt, das mit einer Geldstrafe geahndet wird.

Ein Zweitwohnsitz kann in diesem Sinne als Wohnung gelten, solange dort Privatleben stattfindet, sei es auch nur ab und zu. Die Richtlinien der spanischen Staatsanwaltschaft sagen das ausdrücklich. Ein möbliertes Haus mit laufenden Versorgungsanschlüssen, das Sie im Laufe des Jahres nutzen, ist in einer anderen Lage als eine leere Hülle. Ob ein bestimmtes Haus darunter fällt, entscheidet ein Richter von Fall zu Fall.

Ein Gesetz, das eine Frist von 48 Stunden festlegt, gibt es nicht, was auch immer erzählt wird. Worauf es ankommt, ist Schnelligkeit: Je früher ein Eindringen bemerkt und angezeigt wird, desto mehr kann die Polizei vor Ort tun. Seit April 2025 kann allanamiento de morada außerdem in einem beschleunigten Gerichtsverfahren behandelt werden, wenn die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind. Die gewaltlose Besetzung einer Immobilie, die niemandes Wohnung ist, bleibt ein leichtes Delikt mit eigenem Verfahren. Die Regeln in diesem Bereich werden politisch diskutiert. Klären Sie den aktuellen Stand deshalb mit einem Anwalt.

Sieben Maßnahmen, die Ihr Haus zu einem schlechten Ziel machen

Die spanische Polizei gibt für lange Abwesenheiten ganz ähnliche Ratschläge, und sie laufen auf zwei Dinge hinaus: das Eindringen erschweren und das Haus bewohnt aussehen lassen.

• Eine stabile Haustür mit einem guten Schloss, dazu Schlösser an Fenstern und Terrassentüren.
• Eine Alarmanlage mit sichtbarem Schild, zur Abschreckung.
• Licht mit Zeitschaltuhren, damit das Haus nicht wochenlang dunkel bleibt.
• Fensterläden, die nicht alle die ganze Zeit geschlossen sind. Ein Haus, das monatelang verrammelt ist, zeigt jedem, dass es leer steht.
• Ein Briefkasten, der geleert wird. Gestapelte Post ist das älteste Signal überhaupt.
• Nachbarn, die Ihre Nummer oder die Nummer Ihrer Schlüsselverwaltung haben und wissen, wer am Haus zu erwarten ist.
• Regelmäßige Besuche von jemandem, der die Schlüssel hat, mit einem datierten Protokoll jedes Besuchs.

Halten Sie das Haus sichtbar in Gebrauch

Neben der Sicherung hilft es, wenn Sie zeigen können, dass das Haus Ihr Zuhause ist und kein verlassenes Gebäude.

• Lassen Sie Wasser und Strom angeschlossen und auf Ihren Namen laufen.
• Halten Sie Garten und Pool gepflegt. Einen verwilderten Garten sieht man von der Straße aus.
• Lassen Sie das Haus möbliert und in einem Zustand, in dem Sie morgen anreisen könnten.
• Bewahren Sie Besuchsberichte, Rechnungen und Fotos auf. Sie belegen, dass das Haus genutzt und betreut wird.

Wenn es doch passiert: was zu tun ist und was nicht

Wenn Sie oder Ihre Schlüsselverwaltung Fremde im Haus vorfinden, zählen die ersten Stunden.

• Rufen Sie sofort die Polizei unter 112 an und sagen Sie, dass das Eindringen gerade stattfindet oder eben erst entdeckt wurde.
• Halten Sie Eigentumsnachweise bereit: die Eigentumsurkunde, einen Grundbuchauszug, Belege über die Grundsteuer und Verträge mit den Versorgern.
• Erstatten Sie Anzeige (denuncia) und beauftragen Sie noch am selben Tag einen Anwalt. Ein Anwalt kann beim Gericht beantragen, eine dringende Räumung anzuordnen.
• Versuchen Sie nicht, es selbst zu lösen. Gewalt, Drohungen oder Druck können den Eigentümer zum Beschuldigten machen.
• Tauschen Sie ohne rechtliche Beratung keine Schlösser aus und greifen Sie nicht in die Versorgung ein, solange Personen im Haus sind. Die Rechtslage hängt von den Einzelheiten des Falls ab.

Versicherung und Kosten

Prüfen Sie, was Ihre Hausversicherung zu widerrechtlicher Besetzung sagt. Manche Policen enthalten Rechtsbeistand für diesen Fall, andere schließen ihn aus, und die Bedingungen unterscheiden sich stark. Fragen Sie Ihren Versicherer schriftlich.

Lesen Sie auch die Leerstandsklausel. Viele spanische Policen begrenzen den Schutz bei Wasserschaden oder Einbruch, sobald ein Haus 30 bis 60 aufeinanderfolgende Tage unbeaufsichtigt war. Dokumentierte Besuche helfen Ihnen, innerhalb dieser Bedingungen zu bleiben, wie unser Versicherungsratgeber erklärt.